Infopool · Immobilien
Als Immobilien Steuerberater in Oldenburg begleiten wir Sie bei allen steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilie, vom Kauf über die Vermietung bis zum Verkauf.
Ob Abschreibung, Spekulationssteuer oder Grunderwerbsteuer: Wir sorgen dafür, dass Sie keine Steuervorteile verschenken.
Die wichtigsten Zahlen für Immobilienbesitzer 2025
Beim Immobilienkauf fallen erhebliche Nebenkosten an. Einige davon sind steuerlich absetzbar, aber nur, wenn Sie die Immobilie vermieten. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es kaum Steuervorteile.
In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das 20.000 €, nicht absetzbar, aber Teil der Anschaffungskosten für die AfA.
Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Bei vermieteten Immobilien gehören sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.
Maklercourtage (oft 3,57 % inkl. MwSt.) zählt ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei selbstgenutzten Immobilien ist sie nicht absetzbar.
Tipp: Kaufvertrag prüfen lassen
Der Kaufpreis sollte, wenn möglich, zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Eine saubere Aufteilung im Kaufvertrag erspart später Diskussionen mit dem Finanzamt.
Bei vermieteten Immobilien können Sie fast alle Kosten steuerlich geltend machen. Das Herzstück ist die Abschreibung (AfA), sie reduziert Ihre Steuerlast über Jahrzehnte.
Stand 2025. Die degressive AfA gilt nur für Vermietung, nicht für Eigennutzung.
Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, abhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besitzen und wie Sie sie genutzt haben. Die Steuer kann erheblich sein, weil der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert wird.
Bei vermieteten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie vorher, müssen Sie den Gewinn versteuern.
Achtung: Die in Anspruch genommene AfA wird dem Gewinn hinzugerechnet, das erhöht die Steuerlast.
Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei.
Das gilt auch, wenn Sie nicht das gesamte Jahr dort gewohnt haben, es reicht ein Tag im ersten und letzten Jahr.
Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, stuft das Finanzamt Sie als gewerblichen Händler ein.
Folge: Gewerbesteuer, keine Spekulationsfrist, Umsatzsteuerpflicht.
Steuerfalle: Arbeitszimmer in selbstgenutzter Immobilie
Haben Sie ein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht, ist dieser Anteil beim Verkauf nicht steuerfrei. Der anteilige Gewinn muss versteuert werden, auch wenn die Immobilie sonst selbstgenutzt war.
Die Abschreibung reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen, je höher Ihr Steuersatz, desto größer der Effekt.
Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
davon Gebäudeanteil: 320.000 €
Baujahr: 2024 (Neubau)
AfA-Satz (linear): 3 %
Jährliche AfA: 9.600 €
Zu versteuerndes Einkommen: 80.000 €
Grenzsteuersatz: 42 %
Steuerersparnis pro Jahr: ca. 4.030 €
Bei Nutzung der degressiven AfA (5 %) + Sonder-AfA (5 %) wären es im ersten Jahr sogar 32.000 € AfA = ca. 13.440 € Steuerersparnis.
Denkmalimmobilien bieten besondere Steuervorteile, auch für Selbstnutzer. Die Sanierungskosten können mit erhöhten Sätzen abgeschrieben werden.
Sanierungskosten können mit 9 % für 8 Jahre und anschließend 7 % für 4 Jahre abgeschrieben werden, insgesamt 100 % in 12 Jahren.
Auch Selbstnutzer können Sanierungskosten absetzen: 9 % für 10 Jahre = 90 % der Kosten. Eine der wenigen Steuervorteile für Eigenheimbesitzer.
Wir begleiten Sie bei allen steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilie, von der ersten Überlegung bis zur Steuererklärung.
Steuerliche Analyse der Investition, Prüfung der AfA-Möglichkeiten, Gestaltungsberatung zur Kaufvertragsstruktur, Finanzierungsoptimierung.
Anlage V in der Steuererklärung, Erfassung aller Werbungskosten, Berechnung der AfA, Prüfung von Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten.
Berechnung der Spekulationssteuer, Prüfung der Fristen, Optimierung des Verkaufszeitpunkts, Vermeidung der Drei-Objekt-Grenze.
Inhalt
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Fragen zu diesem Thema?
Wir beraten Sie persönlich in Oldenburg.
FAQ
Kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht direkt absetzbar. Sie gehört aber zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die AfA. Bei vermieteten Immobilien wirkt sie sich also indirekt steuermindernd aus.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand (Reparaturen, einfache Renovierungen) kann sofort abgesetzt werden. Herstellungskosten (Erweiterung, wesentliche Verbesserung) müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abgrenzung ist oft strittig, wir helfen Ihnen bei der korrekten Einordnung.
Wie wird der Gewinn beim Immobilienverkauf berechnet?
Der Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten und Verkaufskosten. Achtung: Die bisher in Anspruch genommene AfA wird dem Gewinn hinzugerechnet. Das kann die Steuerlast erheblich erhöhen.
Lohnt sich eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage?
Das hängt von vielen Faktoren ab: Kaufpreis, Mietrendite, Finanzierung, Ihr persönlicher Steuersatz. Wir erstellen Ihnen eine individuelle Berechnung, die zeigt, ob sich die Investition nach Steuern tatsächlich rechnet.
Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch mit unserem Immobilien Steuerberater in Oldenburg. Wir analysieren Ihre Situation und zeigen Ihnen, wie Sie Steuern sparen können.
